О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

О. А. Полежаев

Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение: история становления и зарубежный опыт

THE RIGHT OF THE DEVELOPER FOR A PLOT OF THE LAND AND STRUCTURES BUILT: FOREIGN EXPERIENCE AND THE HISTORY OF THE FORMATION

Monograph

О. A. Polezhaev

This monograph examines the foreign and domestic historical experience of the legislative regulation of land development. As the object of legal research selected the law of the modern European States belonging to the continental legal family (Germany, France, Italy, Estonia, Switzerland, Austria and Ukraine). Explores the experience of the domestic legislator in regulating the mentioned relations, obtained in different historical stages – pre-revolutionary and Soviet periods. The system of legal regulation of relations on land development is derived and is in direct dependence from different factors the most significant of which are: the views on the legal merits of the category of immovable property, as well as the value of physical and legal relations arising between the land and the structure located on it. It is noted that the legal regulation of relations on land development is not restricted by the civil law, since it is obvious the impact of the sectors of public laws. It is argued that the experience of foreign and domestic legal orders can be considered in reforming the modern Russian civil law.

Нормы российского законодательства, регулирующие отношения по застройке земельных участков, являются неэффективными и не способны гарантировать защиту законных интересов застройщиков или собственников земельных участков.

Известные отечественному правопорядку вещно-правовые способы застройки земельных участков не отвечают современным требованиям гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права[1].

Несовершенным остается и обязательственное правовое регулирование отношений по застройке земельных участков[2], что позволяет сделать вывод, о проблемах нормативного регулирования упомянутых отношений.

Недостатки отечественного законодательства побуждают нас воспользоваться методом сравнительного правоведения, позволяющим изучить опыт регулирования тождественных отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а так же определить достоинства и недостатки.

Более того, процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего метод сравнительного правоведения приобретает особую актуальность[3] . Полное сходство социально-экономических условий формирования права двух или нескольких государств при большей или меньшей схожести их правовых традиций дает основание для предположения эффективного использования в рамках одной правовой системы норм конструкций и институтов, заимствованных из другой правовой системы[4] .

Компаративистский метод позволяет использовать и учитывать как позитивный, так и негативный опыт правоприменительной практики иностранного государства[5]. Особое значение использования сравнительного метода в гражданском праве признается и в зарубежной литературе[6].

Правовая система России, безусловно, принадлежит к континентальной правовой семье[7], что позволяет провести сравнительно-правовое исследование отечественного гражданского права с правом иностранных государств, относящихся к континентальной правовой семье. Представляется обоснованным при использовании метода сравнительного правоведения использовать законодательство:

1) Германии, на формирование которого особое влияние оказало пандектное право, по причинам особой близости германского и российского гражданского права[8].

2) Австрии и Швейцарии ввиду формирования указанных правопорядков под значительным влиянием достижений германского права[9].

3) Франции и Италии, характеризующееся особым влиянием римского права на формирование упомянутых правовых систем[10].

4) Украины, ввиду наличия схожих социально-экономических условий, обусловленных длительным взаимодействием в контексте единого государства СССР.

5) Не подлежит изучению опыт правового регулирования отношений, по застройке земельных участков, сформированный в странах с англо-саксонской правовой системой (общего права). По причинам не совпадения и серьезных различий в подходах определения недвижимого имущества, прав обладателя недвижимости, систему прав на земельные участки лиц, которые не являются собственниками.

Юридическому анализу будут подвергнуты не только иностранные правопорядки, но и отечественный опыт правового регулирования упомянутых отношений.

Исследования подлежат дореволюционное и советское законодательства, опыт которых может быть изучен, что позволит определить возможность использования отдельных правовых институтов, в настоящий момент времени.

Стоит заметить, что отношения по застройке земельных участков, выходят за пределы правового регулирования гражданского законодательства так, как с неизбежностью затрагивают публичные интересы и могут оказывать влияние на государство и общество в целом. Поэтому отношения по застройке земельных участок будут исследоваться всестороннее без изъятий и ограничений, как отдельный и самодостаточный элемент правовой системы государства.

Исследование публичного законодательства обусловлено тем обстоятельством, что его положения оказывают влияние на положение застройщика и принадлежащее ему право застройки. Ведение строительной деятельности немыслимо без использования земельных участков, правовой режим которых определяется не только частным, но и публичным правом.

Публичное право оказывает влияние не только на землепользование, но и на другую деятельность, сопутствующую возведению строений. Им определяется порядок санкционирования и ведения строительной детальности, допустимости создания отдельных категорий строений, их последующего использования и т.д.

Высокая степень правового воздействия публично-правовых компонентов на отношения по застройке земельных участок, точнее говоря, их постоянное сопровождение и влияние, оказываемое на частноправовые компоненты, делает необходимым исследовать отношения по застройке в целом, что позволит определить вид и степень их взаимного влияния.

Глава 1. Правовое положение застройщика земельного участка в зарубежных правопорядках

1.1. Правовое положение застройщика в Германии

Анализ германского позитивного права, оказывающего воздействие на отношения по застройке земельных участков, требует особого внимания в силу различных обстоятельств.

По мнению Е.А. Суханова, германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. Формулируется вывод о том, что русская и германская цивилистика основывается на переработанном германскими пандектистами римском частном праве[11]. Германское законодательство отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а также обладает значительной судебной практикой, в которой нашли свое отражение проблемы реализации прав и способы их решения. На необходимости учета и использования более чем столетнего опыта реализации права застройки земельного участка, настаивает Е.А. Леонтьева, характеризуя его как эффективный и высокорезультативный институт, обладающий преимуществами законодательного решения[12]. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского законодательства в РФ, сходны по своему содержанию и назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии[13]. Анализ содержания, предлагаемого концепцией института вещных прав, указывает на значительное влияние немецкой правовой системы[14]. Огромным достоинством германской правовой системы является серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения связанные с застройкой земельных участков[15].

Правовое положение застройщика в германском правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и воздвигнутым зданием) зависит от права застройщика на земельный участок.

Право собственности на земельный участок влечет приобретение права собственности на строения и сооружения, воздвигнутые застройщиком, при условии утраты их право-объектности и признания последних в качестве существенной составной части земельного участка, в силу реализации принципа «приращивания».

Ограниченное вещное право застройки земельного участка «Erbbaurecht» позволяет приобрести застройщику ограниченное вещное право на земельный участок и право особой собственности «Sondereigentum» на возведенное строение, которое считается недвижимостью. При этом действие принципа приращивания изменено, что позволяет признавать строение существенной составной частью вещного права застройки, а не земельного участка.

Обязательственное право аренды земельного участка наделяет застройщика правом срочного пользования земельным участком и правом собственности на строения, воздвигнутые арендатором, которые признаются вещами движимыми при условии строительства «временных, некапитальных строений».