Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер Страница 11

3. Инвестиции в доходную недвижимость. В этом случае приобретаются доходные дома, магазины, коммерческая недвижимость, отели и т. п., которые сдаются в аренду, имеют управляющую компанию, операционную компанию. Такая недвижимость приносит регулярный фиксированный доход.

4. Девелопмент (редевелопмент). Деньги вкладываются в получение разрешений на строительство, трансформацию старых зданий, реновацию, капитальный ремонт, инфраструктурные проекты. Если проще – вы ссужаете свои деньги девелоперу (проектной компании) на проект добавленной стоимости (added value). Девелопер создает (строит, реновирует, ремонтирует и т. п.) продукт, а потом вы получаете с реализации продукта прибыль.

У инвестора есть две стратегии вложения денег в девелоперские проекты: через заем (property finance) и долевое участие. В первом варианте инвестор ссужает деньги девелоперу в обмен на гарантированный фиксированный процент и, в некоторых случаях, на часть прибыли от реализованного проекта. Во втором – предоставляя капитал девелоперу, инвестор становится полноценным участником проекта, получает прибыль, пропорциональную долевому участию, но и несет те же риски, что девелопер.

5. Непрямые инвестиции (indirect investments). Деньги вкладывают в фонд или траст (Real Estate Investment Trust), которые профессионально инвестируют в недвижимость. В России известны фонд «Рентавед» и фонд Оскара Хартманна, за рубежом есть фонды и трасты, которые торгуются на биржах и управляют многомиллионными и многомиллиардными капиталами, принося своим инвесторам дивиденды от 5–7 % до 8–10 % годовых.

Как показывает практика, вложения в банки дивидендов почти не дают. Инвестиции в арендную недвижимость в среднем приносят прибыль 3–7 %, непрямые инвестиции 8–10 %. Вклады в девелоперские проекты – 15–20 %. При разумном планировании, во всяком случае.

Как уменьшить порог входа

Что делать, если хочется участвовать в большом проекте, но денег на полноценное участие не хватает, или не хочется класть все яйца в одну корзину? Условно, если есть 500 000 долларов, а проект – на 10 млн? Существует ряд инструментов, позволяющих объединить небольших инвесторов в группы для участия в больших проектах.

Самый простой вариант – когда несколько человек объединились, создали местную компанию и вложились в инвестиционный проект. Это называется клубная сделка, Club Deal.

Еще вариант – когда инвесторы создают крупный фонд. И есть страны, которые предоставляют платформы для создания таких фондов. Это может быть, к примеру, Люксембург, это могут быть офшорные центры: Каймановы острова, Багамы. Это могут быть REIT (Real Estate Investment Trust), так называемые трасты по управлению недвижимостью, особенно популярные в США и Германии.

И есть еще одна система – это выпуск ценных бумаг (так называемых securities) – нот, еврооблигаций, которые распространяются между инвесторами, предполагают некий долевой или фиксированный доход и вкладываются непосредственно в недвижимость.

Топ стран для бизнеса

В этой главе я расскажу о странах, в которых не обязательно жить, чтобы вести там бизнес (хотя проживать там легко и приятно, но это уж вам решать). Государства рассматриваются почти исключительно в качестве инструментов для сохранения и увеличения ваших капиталов в результате операций с местной недвижимостью. Где при этом жить, по большей части неважно. Конечно, в том случае, если вы не пропустите главу под названием «Налоговый рай» и будете учитывать социальные, политические и экономические риски для владельцев капиталов.

ГЕРМАНИЯ

Германия – одна из самых лояльных и выгодных стран для покупки бизнеса и свободы передвижения капитала. Здесь возможны почти любые легальные операции с капиталом, валютные переводы, сделки по приобретению недвижимости, доступ к международным биржам.

Одна из основных ценностей Германии для инвестиций в серьезную недвижимость – реальная возможность долгосрочного планирования. Германия – страна со стабильной экономикой, политикой и кредитным рейтингом AAA по оценкам S&P, Moody's и Fitch. В условиях общемирового кризиса это важнейший инвестиционный фактор.

Инвестиции в германскую недвижимость максимально предсказуемы. Практически любая операция прописана в законе. Отношения между арендаторами и владельцами, границы ответственности, отчетность, строительные нормативы – все это строго урегулировано.

Рост цен на недвижимость – примерно 3 % в год. Рынок недвижимости в Германии не перегрет. Цены стабильно растут на протяжении последних 30 лет. В некоторых регионах рост цен в отдельные периоды достигает 10 %.

Здесь стоимость управления объектами ниже, чем, например, в Великобритании. Начиная с ХХ века Германия совершенствует систему менеджмента в недвижимости. Сегодня многие процессы автоматизированы и оптимизированы для многократного снижения стоимости управления активами.

Тут низкие процентные ставки финансирования. Фиксированная ставка на 10 лет составляет от 1,5 до 3,8 % в зависимости от объекта. На некоторые виды недвижимости можно даже получить ставку 1 %. Использование банковского плеча помогает увеличить рентабельность вложенного капитала.

Объект. Германия

Земля под застройку

Заале

Участок общей площадью 12 000 м2 под строительство 23 индивидуальных коттеджей на берегу реки Заале.

Сейчас это просто земля, но благодаря полному инвестиционному сопровождению Invest in Germany проект будет выглядеть так, как планируется.

Внутри участка будет создан уютный парк с пешеходными и велосипедными дорожками. Вся необходимая инфраструктура будет в пешей доступности, включая начальную школу и детский сад, медицинские и бытовые службы, общественный транспорт.

Коттеджи, которые здесь вырастут, будут отличаться энергоэффективностью, повышенными требованиями к шумо- и теплоизоляции, использованием высококачественных натуральных строительных материалов.

Базовый размер инвестиции на покупку земли – 800 000 евро, включая предварительные работы по проекту и земельному участку, юридически утвержденный план застройки, планирование общественной инфраструктуры.

Инвестору гарантирована поддержка на всех этапах: покупки, строительства, управления построенным объектом, продажи на пике стоимости.

Строительство – долговечное. В Германии очень высокое качество застройки и множество норм, которые необходимо выполнять. Жилые здания калькулируются на срок до 80 лет. Выгоду из объектов извлекают не только владельцы, но и их дети. Инвестиции в немецкую недвижимость – это надежное наследие.

Цены на недвижимость и на ее аренду растут вместе с инфляцией, а иногда даже обгоняют. Вложения в недвижимость здесь гарантируют сохранность капитала на долгие годы.

Пути оптимизации налогообложения – легальные. Например, амортизация памятников архитектуры и освобождение от промыслового налога GmbH, управляющих собственной недвижимостью. При большом объеме вложений в отдельные объекты инвестор может быть практически освобожден от налогов на 10–15 лет.

И арендаторы в Германии надежные. Выплата аренды – первая статья расходов для снимающих жилье в Германии. Арендаторы знают, что при смене жилья собственник попросит рекомендацию от предыдущего владельца. Да и сам переезд – это затраты. Государство в Германии обеспечивает риски по своевременной оплате аренды при форс-мажоре – например, когда арендатор временно остается без работы. В коммерческом секторе ликвидность арендаторов не вызывает вопросов в принципе.

В Федеративной Республике нет