Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер Страница 15

Недвижимость на экспорт

Израиль – маленькая страна с быстрорастущим населением. Растущим по двум причинам. Первая: по оценке ОЭСР4, в Израиле самая высокая рождаемость – 3,16 ребенка на мать. Вторая: Израиль – очень привлекательная страна для репатриации.

Если в Израиль в какой-то год репатриируется, допустим, 10 000 семей, а общий рынок строительства нового жилья составляет 50 000 квартир в год, то нетрудно подсчитать, что 20 % жилья попросту «выедается» иностранцами. При этом не надо забывать и про людей, которые не репатриируются сейчас, а остаются жить за рубежом, но владеть жильем в Израиле хотят уже сейчас. Кто-то из них приобретает недвижимость в качестве «дач», кто-то в качестве инвестиции, кто-то просто про запас. Добавим сюда естественный прирост и получим очень устойчивый и растущий спрос на жилье.

Давайте не забывать и про политические реалии. Больше земли у Израиля никогда не будет. А вот меньше – вполне вероятно. В общем, все эти факторы обеспечивают умеренный рост цен на израильскую недвижимость. «Умеренный» – это значит однозначный множитель, а в некоторые годы, включая 2021, – и двузначный.

Спекуляции

У сделок с недвижимостью на разных этапах строительства в Израиле есть свои особенности. Прежде всего, я бы не стал называть этот вид деятельности спекуляцией, поскольку те, кто пытаются спекулировать в Израиле, особенно на основании обещанного «из-под полы», «инсайда только для вас», чаще всего остаются без штанов.

Хотя спекуляции есть. Первый вариант я назову даже не первым, не нулевым, а минус первым. Это как раз «для спекулянтов». Покупаете, условно, участок сельскохозяйственного назначения в надежде, что он будет переведен в жилой или коммерческий сектор, и цена его, также условно, вырастет в десять раз. Такой шанс есть, но, с моей точки зрения, ситуация сродни игры в лотерею, а в лотерею разумно вкладывать суммы, некритичные для вашего кошелька. Второе «но» при таком способе инвестирования – время. Подобный проект может потребовать и 10, и 20 лет. Третье – налоги. В случае, если «ставка сыграла» и вы получили резкое увеличение капитализации инвестиций, государство чаще всего будет претендовать на половину прироста.

Нулевой этап

Это когда вы покупаете квартиру до получения разрешения на строительство. Сделка рискованная, но риск заключается не в том, что вы потеряете все свои деньги. Во-первых, потому, что вы платите не всю сумму, а только 7 %. Во-вторых, вы платите не застройщику, а депонируете на трастовый счет адвоката. И чтобы вам потерять эти деньги, коррумпированы должны быть и застройщик, и адвокат, и банк. А израильские банки известны тем, что дуют на холодное, так что риск потери денег крайне незначителен. А в чем же заключается риск? В том, что проекту могут не дать разрешение на строительство. Вы получите назад свои деньги, но за прошедшее время поезд цен на недвижимость уедет уже далеко, и за возвращенные вам деньги вы сможете купить «намного меньше кирпичей».

Участие в строительном кооперативе в Израиле я настоятельно не рекомендую. У нас большинство сделок купли-продажи – это сделки с застройщиком, и они жестко регулируются законодательством для защиты покупателя: толпы обманутых дольщиков никому не нужны. В случае участия в строительном кооперативе застройщиком, по факту, являетесь вы. С моей точки зрения это не спекуляция, но риск, не оправдываемый потенциальной прибылью.

Первый этап и все остальные

Первый этап – presale, на нем застройщик продает какой-то процент квартир немного ниже рыночной стоимости, чтобы показать банку, что он сможет вытянуть этот проект, его оценка стоимости проекта реалистична. Если повезет зайти на этом этапе – риски минимальны, но на запредельные проценты скидки рассчитывать не стоит. Далее – чем ближе к окончанию строительства, тем больше будут дорожать квартиры, этот механизм работает почти по всему миру. Есть еще небольшой шанс сэкономить в самом конце, когда дом уже построен и застройщик пытается по-быстрому продать последние площади, попросту чтобы убрать офис продаж из здания и закрыть бухгалтерию. Но тут надо иметь доступ к информации.

Доходная недвижимость

Инвестирование в отели, в крупные торговые центры и тому подобные проекты в Израиле – очень узкий рынок с массой локальной специфики, с очень высоким порогом входа, людям случайным я сюда заходить не советую. А неслучайные это делают или с локальными партнерами, или через местных представителей.

Два вида более реальных инвестиций – доходные инвестиции в «небольшую» коммерческую (условно «офисную») и жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость приносит больше доходности. Лет 8–10 назад мы говорили где-то о 8–10 % годовых, сегодня это скорее 4–6 %, что в целом неплохо, учитывая, что банковские депозиты дают нулевую доходность.

Жилая недвижимость в среднем по стране дает 2–4 % «брутто», причем чем дороже недвижимость, тем меньшую доходность приносит ее сдача в долгосрочную аренду. Если сдавать дом или квартиру на короткие сроки, а-ля Airbnb, доходность увеличивается, как и износ жилища, и налоговая нагрузка (льготы есть только для сдачи в долгосрочную аренду). А остальные риски квази-гостиничного бизнеса лучше всего продемонстрировала пандемия коронавируса.

Ипотечное финансирование

Для резидентов Израиля доступна ипотека до 70 %, для нерезидента – 50 %. Понятно, залогом будет именно приобретаемая недвижимость, зарубежная недвижимость израильские ипотечные банки не интересует.

Промежуточный итог

В общем, я далек от того, чтобы рекомендовать вкладывать все свои свободные деньги в недвижимость Израиля, но глобально она дает вполне удачный консервативный комплект приобретения крыши над головой, не лишенной инвестиционной привлекательности. И в рамках диверсификации это вполне достойный выбор для хранения и увеличения капитала.

Налоги на недвижимость

Налога на владение недвижимостью в Израиле нет. Есть муниципальный сбор, типа российской «коммуналки»: вывоз мусора, освещение и прочее. Налоги взимаются и при покупке недвижимости, и при продаже – но только если она продается с прибылью после зачета расходов.

Вложения в девелопмент

Такой вид инвестиций, конечно, есть, но денег нужно или много, или очень много. Это бизнес для мегакорпораций. Войти в него на паях с крупными израильскими компаниями можно, но речь все равно идет о пороге в сотни миллионов долларов. Единственное исключение – проекты реновации и точечной застройки.

ШВЕЙЦАРИЯ

Сразу начну с того, что Швейцария – самая стабильная в мире страна. И эта стабильность не только экономическая, но и политическая. Нейтральная страна, которая не ввязывается в какие-либо интернациональные конфликты, интернациональные пакты, является суверенным государством. Кроме того, Швейцария находится ровно посередине Европы, и как исторически Швейцария была центральным перевалочным пунктом для товаров в пределах Европы, так, в принципе, им и осталась, по крайней мере идейно.

Следующий важный момент, почему крупные компании заводят в Швейцарии штаб-квартиры, центры развития, центры R&D, – гибкая