Дарья Гусятникова - Покупка и размен квартиры Страница 16

Но каким бы путем Вы ни воспользовались, если кредит получен, то необходимо его погашать. Способ и сроки погашения прямо прописаны в кредитном договоре. В разных ипотечных программах они различны — погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и в безналичной форме, в строго определенные дни либо в любой день месяца — эти условия определяются банком-кредитором.

В заключение можно сделать следующий вывод: прежде чем приобретать жилье в кредит, обязательно взвесьте все положительные и отрицательные последствия совершения такого поступка. Ведь ничто так не обременительно, как спонтанно взятый кредит.

1.3. Квартира в новом доме — новые проблемы?

Новостройка… Как приятно, когда окружают новые стены, можно заполнить пространство новой мебелью или не заполнять вовсе, оставляя простор для полета фантазии. И все было бы замечательно, если бы не многие факторы, которые порой омрачают такие приятные моменты.

К сожалению, приобретение жилья в новостройке — это не только радость от новой квартиры, но и нередко дополнительные проблемы, связанные с недоделками и недоработками при строительстве, это сложности с оформлением необходимых документов для уплаты коммунальных платежей, это споры о вступлении или нет во вновь организованный или уже действующий кооператив и т. п.

Итак, что прежде всего отличает приобретение новостройки от квартиры «со стажем».

Прежде всего необходимо определить — был ли дом сдан в эксплуатацию и соответственно оформлено ли право собственности продавца на продаваемую им квартиру или нет. В связи с этим возможны различные ситуации.

1. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, но правоотношения по строительству указанного дома подпадают по действие Закона об участии в долевом строительстве.

2. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, и разрешение на строительство которого было получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, т. е. до 1 апреля 2005 г.

3. Приобретение квартиры в новом доме, который уже сдан в эксплуатацию и имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Первая ситуация фактически представляет собой приобретение квартиры в строящемся доме, поскольку пока дом не сдан в эксплуатацию и права участников на принадлежащие им квартиры не зарегистрированы, то дом можно считать строящимся. Все особенности совершения таких сделок были подробно рассмотрены в первом параграфе настоящей книги.

Вторая ситуация в настоящее время встречается реже, но тем не менее еще осталось достаточно много «долгостроев», которые начали строиться еще до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, действие его положений на совершение сделок с таким имуществом на него распространяться не будет. Такая ситуация является наиболее сложной, поскольку именно в этом случае проще всего стать жертвой мошенников или просто совершить неправомерные действия.

Прежде всего необходимо разграничить ситуации, когда на стороне продавца выступает застройщик или подрядчик и когда в качестве продавца выступает дольщик — физическое лицо.

Если речь идет о юридическом лице, то:

1) необходимо выяснить основание возникновения прав застройщика и подрядчика на указанную квартиру. Подтверждением прав застройщика могут служить разрешение на строительство, оформленное право на земельный участок, а также план (или рабочий план) строительства жилого дома по указанному адресу. При этом разрешение на строительство и оформленное право на земельный участок, которое может быть подтверждено договором аренды или свидетельством о праве собственности на земельный участок, должны быть в наличии обязательно. Если застройщик по каким-либо причинам не хочет Вам их показывать или уклоняется от задаваемых Вами вопросов на эту тему, то стоит задуматься — насколько Вам необходима квартира в доме, построенном без соответствующего разрешения и/или на неоформленном земельном участке. Кроме того, обязательно проверьте у застройщика наличие действующей лицензии, которая должна включать такой вид деятельности, как строительство зданий и сооружений.

В случае если продавцом по сделке является подрядчик, то его полномочия на продажу квартиры необходимо проверять с повышенным вниманием. Прежде всего необходимо попросить предъявить Вам договор, на основании которого ему перешли квартиры. Как правило, это договор подряда на выполнение определенных работ в процессе строительства дома, в котором в качестве оплаты предусмотрена передача квартир. Необходимо проверить, чтобы продаваемая Вам квартира действительно была включена в перечень передаваемых квартир, и обязательно совпадал ее номер, расположение на этаже, количество комнат, метраж и другие характеристики. В случае, если имеются разночтения, то в обязательном порядке необходимо их устранить, в противном случае Вы рискуете впоследствии при возникновении спорных ситуаций лишить себя возможности доказать, какая именно квартира была Вам передана по договору;

2) необходимо проверить полномочия лиц, которые намереваются подписывать договор от имени продавца. Следует помнить, что в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ правом представлять юридическое лицо без доверенности чаще всего обладает только единоличный руководитель юридического лица. Было бы неплохо перед совершением сделки попросить продавца представить Вам для ознакомления его устав. В указанном документе следует обратить внимание на следующие моменты: точное наименование руководителя (в договоре оно должно звучать именно так, как в уставе). Кроме того, необходимо проверить по уставу пределы полномочий руководителя, другими словами, выяснить, вправе ли он самостоятельно совершать такие сделки по отчуждению недвижимого имущества организации. В соответствии с действующим законодательством у руководителя имеются ограничения на совершение крупных сделок, и для их совершения нередко требуется дополнительное согласие, например, общего собрания учредителей (участников) и т. п. В этом случае подтверждением такого согласия будет являться протокол заседания (собрания) соответствующего органа, на котором будет решен вопрос об отчуждении принадлежащей юридическому лицу квартиры. Если наличие такого согласия предусмотрено, а протокол, подтверждающий его получение, отсутствует, то можно вести речь о недействительности сделки и, следовательно, Вам не имеет никакого смысла так рисковать;

3) необходимо проследить, чтобы квартира, которая переходит Вам по договору, была идентично указана во всех документах. Как правило, в процессе строительства рабочий проект корректируется и изменяется, что может повлечь, в свою очередь, изменение номера и площади квартиры. В этом случае должны быть в наличии документы, подтверждающие правомерность таких изменений;

4) и наконец, самое главное — заключение договора. В данном случае речь идет лишь о простой письменной форме заключения договора, поскольку государственная регистрация такого договора законодательством не была предусмотрена. А это, в свою очередь, влечет значительный риск для покупателей. Если договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, нет реальной возможности убедиться в том, что указанная квартира до Вас никому не была продана, и в том, что после ее продажи Вам она также не будет еще раз реализована.

Итак, основным документом, подтверждающим приобретение Вами квартиры в новом, но еще не сданном доме, будет являться договор.

В случае если продавцом выступает застройщик, то, как правило, это будет опять же договор долевого участия в строительстве или договор инвестирования. Основные положения и необходимые условия, которые должны быть отражены в указанных видах договоров, рассмотрены в параграфе первом настоящей книги.

В случае если продавцом выступает подрядчик, то речь может идти лишь об одном виде договора — договоре уступки права требования. Предполагается, что на момент заключения договора у подрядчика имеется определенное требование к застройщику — о передаче ему квартиры, которая выступает предметом договора. Поэтому, заключая договор, подрядчик фактически передает право требования к застройщику другому лицу. В этом случае необходимо крайне внимательно отнестись к процедуре оформления договора уступки права требования, так как указанный договор фактически будет являться единственным основанием для оформления в дальнейшем квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.