Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу Страница 6

– срок окончания строительства;

– штрафные санкции за срыв установленных сроков;

– срок гарантии на выполнение работ.

При этом следует обратить внимание на то, на какие работы распространяется гарантия.

Помните и о том, что строительство дома формально представляет собой создание нового объекта недвижимости, право собственности на который должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. Что касается получения требуемых при сдаче объекта согласований и свидетельства о собственности, его получают в той же организации, которая занималась согласованием проекта.

Следует учитывать, что при строительстве загородного дома можно сэкономить посредством целевого распределения затрат и контроля за каждым этапом строительства. Итак, ваша задача – выбрать хороший участок, находящийся вблизи коммуникаций, проектную организацию с хорошей репутацией, которая предусмотрит использование качественных материалов и энергосберегающих технологий, а также строительную компанию, которая знает, где можно приобрести качественные строительные материалы по приемлемой цене. Учтя эти нюансы, можно рассчитывать на успешный результат проделанной работы.

Прежде чем планировать строительство дома на выбранном участке, следует ознакомиться с тонкостями процесса обращения земельных участков, а также уточнить, в каких случаях могут быть наложены ограничения на сделку и когда она может быть признана недействительной.

Согласно Земельному кодексу РФ объектом купли-продажи может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. После данного учета земельный участок получает характеристики, дающие возможность однозначно выделить его из ряда других земельных участков, и приобретает индивидуальный кадастровый номер.

Нередки ситуации, когда земельный участок находится в собственности, но не имеет кадастрового номера. Как правило, это происходит в тех случаях, когда земельный участок переходит в собственность того, кто его занимает в момент приватизации. Такие участки приобретают кадастровый номер при совершении первой сделки.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по месту их нахождения в соответствии с единой программой. Для того чтобы получить кадастровый номер участка, правообладатель или уполномоченное им лицо должны подать в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы о межевании земельного участка.

Межевание представляет собой установление границ на местности участка с закреплением этих границ межевыми знаками и определение их координат.

При условии, что будет совершаться сделка с целым участком, можно обойтись без межевания. Однако тогда земельный участок, в отношении которого будет совершаться сделка, должен состоять на кадастровом учете, обладать кадастровым номером. Право собственности на него должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции, а границы точно определены и отражены в кадастровом плане.

Если планируется продавать часть земельного участка, находящегося в общей собственности, процедура межевания обязательна. В процессе межевания будет составлено описание каждой части участка. После завершения процедуры межевания каждой части будет присвоен индивидуальный кадастровый номер.

Межевание позволяет сделать отдельные части одного участка разными объектами недвижимого имущества, то есть самостоятельными земельными участками, с которыми могут совершаться сделки. Следует учитывать, что права на каждый из таких участков также подлежат государственной регистрации.

Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.

1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.

2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;

– ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);

– ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.

Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.

3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.

В случае продажи земельного участка у вас, скорее всего, не возникнет проблем, поскольку в настоящее время российской законодательство не предусматривает существенных ограничений на продажу собственником своего земельного участка. Порядок купли-продажи регламентируется главой 30 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 37 Земельного кодекса РФ.

Следует учитывать, что купля-продажа земельного участка может быть осуществлена лишь при условии отсутствия споров по поводу данного участка и других предусмотренных законом причин, препятствующих совершению сделки.

Для совершения сделки купли-продажи земельного участка требуется свидетельство о праве собственности продавца на данный объект недвижимого имущества, план участка и заполненный обеими сторонами договор купли-продажи. Следует отметить, что представители органов земельного контроля обязаны разъяснить владельцу земельного участка, желающему его продать, порядок получения документов, необходимых для совершения данной сделки.

Таким образом, если у продавца земельного участка нет документа, подтверждающего его право собственности на данный объект недвижимого имущества, уполномоченные представители органов земельного контроля по месту расположения продаваемого участка должны объяснить владельцу участка, каким образом и в каких органах можно получить данный документ.

При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.

В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.

Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.

Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:

– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;

– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;