Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости Страница 26

По всем сделкам, совершенным в течение последних 6 лет, к правоустанавливающим документам должен прилагаться приемо-сдаточный акт, подписанный продавцами и покупателями.

Специалисты рекомендуют отказаться от сделки, если не удается достоверно установить бывших собственников или если с квартирой совершено более пяти сделок.

С 1 января 2004 года все старые паспорта признаны недействительными. Поэтому при проведении сделки следует подавать на регистрацию паспорта нового образца.

6. Опросите соседей. Обязательным этапом проверки квартиры следует признать общение с соседями вашей потенциальной будущей собственности. На первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. В действительности же нередко, пообщавшись с соседями квартиры, покупатель может отказаться от покупки данной жилплощади.

Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу сделки.

Необходимо иметь представление о здоровье продавцов . Например, вы решили купить квартиру, которая в 2 раза дешевле, чем аналогичные в данном районе. Деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру.

Казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. Но, к сожалению, это не всегда так. Может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. Выздоровев, он приезжает обратно и подает иск о расторжении договора купли-продажи.

Такой иск будет соответствовать основаниям статьи 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки.

Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры в соответствии со статьей 179 ГК РФ является односторонняя реституция, в результате которой бывшему собственнику возвращается его квартира, а деньги, которые тот получил от покупателя, отчисляются в доход государства.

7. Обратитесь за информацией к нотариусу. Последующая проверка юридической чистоты квартиры предполагает обращение к нотариусам , удостоверявшим сделки по данной квартире. Здесь тоже есть свои трудности. Дело в том, что в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий. В результате нотариусы часто отказывают в предоставлении всякого рода информации.

Тогда для проверки вам понадобится либо присутствие вашего продавца, либо доверенность от него.

Выясните все возможности расторжения договора купли-продажи квартиры. Проверьте возможные ущемления прав собственников (нанимателей) или бывших собственников (нанимателей) квартиры.

У нотариуса надлежит проверить, была ли соблюдена процедура проведения такой сделки. Например, было ли получено согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если в числе собственников или нанимателей имелись несовершеннолетние граждане. И если окажется, что не была соблюдена процедура совершения сделки, то такой договор можно признать недействительным в судебном порядке.

Помимо несоблюдения процедуры сделки купли-продажи квартиры в процессе ее проверки у нотариуса могут выявиться и многие другие факты, влияющие на юридическую чистоту квартиры.

ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ

Проверялась квартира на предмет ее юридической чистоты. Она принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи. Выяснилось, что квартира перепродавалась несколько раз. Специалисту, проводившему экспертизу, пришлось обратиться ко всем нотариусам, удостоверившим сделки купли-продажи по данной квартире. У нотариуса, удостоверившего первую сделку отчуждения данной квартиры, выяснилось, что у него находится копия решения суда о признании данной сделки недействительной. Произошло это в результате того, что продавец, получив на руки решение суда, принес его не в регистрирующий орган, а нотариусу. В результате в органе регистрации не было никаких отметок о расторжении договора купли-продажи. Более того, так как в регистрирующий орган это решение суда не попало, квартира после вынесения решения судом спокойно перепродавалась еще несколько раз.

Результатом экспертизы явилось признание данной квартиры «юридически нечистой», и последний покупатель пострадал более всего. Он должен будет вернуть квартиру первому продавцу, а уплаченные им деньги скорее всего будут возвращаться ему постепенно.

8. Обратитесь в суд по месту жительства продавца. В ходе экспертизы следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии суда книгу регистрации исковых заявлений по жилищным вопросам.

Эта проверка необходима только для того, чтобы узнать, имеется ли решение суда, признающее, например, договор купли-продажи, на основании которого квартира принадлежит вашему продавцу, недействительным.

Чаще приходится сталкиваться с тем, что квартира находится в споре. При выявлении такого факта лучше сразу отказаться от покупки такой квартиры, так как неизвестно, чем может закончиться этот конфликт.

9. Побеседуйте с участковым уполномоченным. Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором . Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

В заключение нужно сказать, что полной гарантии юридической чистоты квартиры не может дать ни одна экспертиза. И если кто-то вас уверяет в надежности их экспертизы на 100%, знайте – это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие ее понижают.

Истории у квартир на вторичном и первичном рынках различны. Первые требуют полной проверки, начиная с момента постройки дома и заканчивая современными владельцами. Грамотного специалиста будет интересовать все: и цепочка правоустанавливающих документов, и законность их оформления, и все люди, когда-либо прописанные в квартире, и многое другое.

10. Проверка квартир первичного рынка. Что касается квартир на первичном рынке, то в их истории образуются длинные цепочки договоров уступки права требования, договоров о взаимозачетах между заказчиком, подрядчиками, строителями и поставщиками материалов. Поэтому нужно разбираться не только в юридических аспектах, но и в тонкостях бухгалтерского учета. Порой приходится платить совсем не тому юридическому лицу, с которым вы будете заключать договор купли-продажи. А это никак не упрощает дела.

Если речь идет о новостройке, то покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риелтора или застройщика). Вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор. Права продавца на новостройку можно проследить по цепочке договоров, начинающейся с договора префектуры с застройщиком и заканчивающейся договором с фирмой, в которую вы обратились. Подтверждением полномочий конкретного ее сотрудника могут быть доверенность от директора фирмы на подписание договоров [45] .

11. Проверка подлинности документов сделки. Если объектом сделки выступает квартира с вторичного рынка, то проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует от вас больше времени и внимания. При осуществлении таких операций большое место занимают прецеденты обмана, жульничества и просто халатности, поэтому важно сотрудничать с риелторами-профессионалами, которые помогут избежать неприятных ситуаций.

Если все же вы сами проводите сделку без участия риелтора, начните осмотр документов с паспорта продавца. Надо проверить состояние штампов: имеются ли выпуклые буквы на фото владельца и совпадают ли их контуры с нижней частью этих букв на паспортной страничке. Соответствует ли внешний вид хозяина возрасту, указанному в паспорте и на фотографии. Паспорт должен быть заполнен специальными черными чернилами без исправлений. Случается, что паспорт заполняется верно, а подписывается обычными чернилами. В Росрегистрации сделку с таким паспортом могут не зарегистрировать.