Мария Кузьмина - Как продать или купить квартиру, комнату, дом Страница 7

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 552.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 556.

Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558.

Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вопросы читателей – ответы юриста

ВОПРОС 1

Я собираюсь переехать из квартиры многоэтажки в частный дом. Много причин для того, чтобы жить в своем доме, а не в квартире, и иметь земельный участок. У хозяина дома, который я собрался покупать, есть удостоверение собственника жилого дома, но нет удостоверения собственника земельного участка, на котором стоит этот дом. Он говорит, что и не нужно этого удостоверения, что земля входит в удостоверение на дом. Так ли это?

Юрий

ОТВЕТ ЮРИСТА

Очевидно, что имеется в виду не удостоверение, а свидетельство на право собственности на жилой дом и земельный участок. Это разные понятия, и они не тождественны. При покупке-продаже дома с участком должно быть два свидетельства на право собственности: одно – на дом, а второе – на земельный участок. Следует очень внимательно относиться к подобного рода документам.

ВОПРОС 2

Мой сын с невесткой продавали небольшой дом, который достался невестке от родителей, чтобы оплатить учебу внуков за границей. При продаже квартиры возник такой вопрос: невестка говорила, что можно составить договор купли-продажи в простой письменной форме, а покупатель настаивал, чтобы непременно оформить сделку у нотариуса, при этом отказывался оплатить услуги нотариуса. Можно ли обойтись без нотариуса при заключении такого договора – права ли невестка?

Ирина Львовна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Да, права. Договор купли-продажи действительно можно заключить в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса. При этом следует помнить два момента: во-первых, независимо от того, в какой форме был заключен договор купли-продажи (простой письменной или нотариально удостоверенной), он подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. Во-вторых, договор купли-продажи, в том числе заключенный в простой письменной форме, является правоустанавливающим документом. А это означает, что в случае потери либо утраты его невозможно будет восстановить, тогда как в случае утраты договора, заключенного в нотариальной конторе, можно заказать его дубликат. Так что решение следует принимать взвешенно – нужно ли в данном случае экономить на услугах нотариуса.

ВОПРОС 3

Мы с мужем продали частный дом с земельным участком и переехали жить к дочери, так было решено. При заключении сделки – мы обращались в риелторскую компанию – с нас не брали денег, по договору услуги риелторов оплачивал покупатель. А когда мы стали оформлять государственную регистрацию сделки, то государственную пошлину в сберкассе, немалую сумму, пришлось платить не только покупателю, но и нам. Почему с нас взяли деньги за госпошлину, ведь мы же продали, а не купили?

Людмила Васильевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Договор купли-продажи является двухсторонней сделкой, в которой участвуют продавец и покупатель. По договору с риелторской компанией подбор вариантов недвижимости, в чем и заключается основная работа риелторов, может оплачивать одна из сторон – или продавец, или покупатель. Государственная регистрация должна быть уплачена обеими сторонами, участвующими в сделке, потому что происходит переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. Следует помнить, что регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в государственном учреждении, не имеющем никакого отношения к риелторским компаниям, у которых, как правило, имеются собственники.

ВОПРОС 4

Наша семья увеличилась за последние годы, и мы решили купить дом с участком для постоянного проживания. Но мы знаем, что нельзя жить без регистрации, и слышали, что в загородном дачном доме регистрация запрещена. Как нам быть, неужели нельзя постоянно проживать в своем же загородном доме?

Елена Анатольевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Постоянно проживать в собственном загородном доме, конечно, можно. Существует один момент: есть дома, которые пригодны для постоянного проживания с регистрацией по месту жительства в таком доме, и есть дома, которые не предназначены для постоянного проживания, и регистрация по месту жительства в таком доме не производится. Поэтому при покупке дома следует очень внимательно ознакомиться в первую очередь с правоустанавливающими документами, а также с технической документацией на дом, чтобы быть твердо уверенными в возможности регистрации по месту постоянного проживания.