Эксперт Эксперт - Эксперт № 02 (2013) Страница 19

В довесок к традиционным малогабариткам (с мини-спальнями, мини-кухнями, мини-санузлами, мини-коридорами) активно размножаются гибридные форматы экономичного жилья. Например, апартаменты и лофты, то есть помещения в реконструированных административных зданиях или промзонах, в которых можно жить, но нельзя оформить постоянную прописку. В последнее время комплексы апартаментов (зачастую они напоминают общежития с коридорной системой планировки) появляются не только в центральных районах городов, но и в ближайших пригородах. На рынке загородной недвижимости появились поселки с миниатюрными таунхаусами — сблокированными домами с квартирами площадью 80–90 кв. м и небольшими приусадебными участками.

Как и в прошлом году, драйвером спроса на экономичное жилье остается ипотека. «Если в начале года примерно каждую пятую квартиру в новостройках покупали с ипотекой, то уже в конце года — каждую третью», — говорит гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш . И это несмотря на плавный рост ставок по ипотеке, ускорившийся во втором полугодии, и замедление темпов роста ипотечного рынка. По данным АИЖК, в этом году банки выдадут около 1 трлн рублей ипотечных кредитов — на 40% больше, чем годом ранее. В 2013 году рынок вырастет еще на 20% — до 1,2 трлн рублей. Темпы роста замедлятся из-за роста ставок и исчерпания эффекта низкой базы. По прогнозу АИЖК, стоимость ипотечных кредитов в следующем году может вырасти с нынешних 12,5 до 13,5%.

Перспектива дальнейшего роста ставок по кредитам всерьез беспокоит многих участников рынка. «Разумна и оправданна ставка, превышающая инфляцию на 1,5–2 процента. Сегодня инфляция 6,5 процента, а ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке — 12–13 процентов годовых. Это ненормально! Покупатели сегодня хорошо информированы и прекрасно это понимают. Ставка, превышающая 12,5 процента годовых, является неким психологическим барьером, при достижении которого спрос резко падает», — замечает президент краснодарской компании «Девелопмент Юг» Сергей Иванов . Не случайно еще в ноябре многие столичные и региональные застройщики стали предлагать покупателям квартир 10–15-процентные скидки в рамках предновогодних акций.

Стоит заметить, что неоправданно дорогая ипотека — один из факторов, сдерживающих качественное развитие рынка недвижимости. Сегодня подавляющее большинство транзакций на нем — это сделки, связанные с покупкой первого жилья молодыми семьями. Главный мотивирующий фактор для них — минимальный бюджет покупки, а не комфорт жилой среды и инфраструктурные опции. «Например, на подмосковном рынке экспонируется несколько объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики, и на экологию района. Тем не менее эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене», — замечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая .

Между тем в крупных российских городах накоплен колоссальный спрос на улучшение жилищных условий, прежде всего со стороны домохозяйств, проживающих в жилом фонде советского образца. И это реальный резерв для расширения оборотов рынка недвижимости. Однако пока у большинства семей не возникает стимулов к продаже старого жилья с одновременной покупкой в кредит новой, более качественной и просторной квартиры — как из-за дорогой ипотеки, так и из-за низкого качества рыночного предложения. Качественные сдвиги в структуре спроса и предложения возможны лишь тогда, когда будут удовлетворены первичные потребности в жилье. Однако пока трудно предугадать, когда рынок войдет в новую фазу развития.         

График 1

Темпы роста цен на жилье сопоставимы с инфляцией

График 2

Растущие процентные ставки могут охладить рынок ипотечного кредитования и спрос на жилье

График 3

К концу прошлого года прирост продаж автомобилей в России резко упал

График 4

Темпы роста розничной торговли замедлились

Моральное право на кредиты

Анастасия Матвеева

В большинстве компаний финансовый менеджмент действует в парадигме 1970-х годов. Это мешает им правильно оценить собственную финансовую состоятельность и потенциал роста

Декан Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Елена Лобанова

Фото: Алексей Майшев

Отечественные компании реального сектора существуют в условиях дорогого кредита, что, с общепризнанной точки зрения, сдерживает их рост. Но, может быть, у них все же есть резервы для маневра, например в области финансового менеджмента? Об этом «Эксперт» решил поговорить с деканом Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Еленой Лобановой .

— Насколько свободно чувствует себя производственный бизнес в управлении финансами?

— Производственные компании создаются теми, кто больше знает и печется об основах дела, нежели о финансах. Они все амбициозны и агрессивно завоевывают рынок. Конечно, очень важно верить в свое дело, понимать его, любить. Но из-за плохого знания финансов многие предприниматели живут иллюзиями. Мои слушатели, когда я спрашиваю, за счет каких источников они будут развиваться в фазе роста, всегда отвечают: за счет кредитов. Они уверены, что банковские кредиты — единственно возможный источник для расширенного воспроизводства или развития. Но для России характерны условия высоких деловых рисков, и их следует снижать взвешенной финансовой политикой, а заимствования эти риски только удваивают. И компании тянут на себе удвоенные риски до тех пор, пока не наступает кризис. А он в условиях циклического развития наступает регулярно, он не является аномалией в развитии.

Прежде чем брать кредиты, нужно получить на это моральное право. А оно определяется реальными экономическими условиями, без соблюдения которых кредитование чаще всего приводит к очень серьезным проблемам. Правда, существует точка зрения, что заемный капитал дешевле, потому что проценты уменьшают налогооблагаемую базу, дают так называемый налоговый эффект — tax shield. Но совсем недавно специалисты известной школы менеджмента INSEAD, что во Франции, заявили, что это иллюзия, потому что в противовес этой дешевизне стоят риски банкротства. А за рисками банкротства — поглощение и разрушение того, с чего начинается этот производственный процесс. Поэтому мне всегда хочется крикнуть: «Ребята, дорогие, вы сначала подумайте о своих детях, карьере, прежде чем брать кредит!» Роберт Хиггинс назвал кредит «хорошим другом в солнечную погоду». Но у всех словно пелена какая-то.

— Какие же условия надо соблюдать, чтобы снизить риски заимствований?

— Первое — это, безусловно, существенное увеличение доли собственного капитала. Это наша национальная проблема, люди не понимают, что брать взаймы можно только пропорционально его росту. В западной компании соотношение собственного и заемного капитала семьдесят к тридцати. У нас — ровно наоборот. Этого в принципе не должно быть.

Представители отечественного банковского сообщества часто заявляют, что надо следовать американской модели, брать кредиты на развитие. Но чтобы наложить эту модель на Россию, нужно понять, с какой производительностью работает американская экономика уже много лет. Но даже там 60 процентов промышленности живет не за счет кредитов, а за счет нераспределенной прибыли, не подвергает себя рискам. Мы же даже не умеем оценивать риски банкротства. Я не знаю, где у нас учат банкиров. Они ориентируются на знаменитый счет Альтмана — его используют, чтобы рассчитать риск банкротства. Он прописан во всех учебниках, я его тоже описала в своем учебнике. Но я указала, что пользоваться им категорически нельзя, потому что он был сделан в 1968 году на основе репрезентативной выборки западноевропейских компаний. А это просто линейная модель — там шесть коэффициентов с весами. Понятно, что эти веса зависят от качества репрезентативной выборки и никакого отношения к России не имеют. А у нас вся банковская система на этом уровне банкротства считает.

— Как компании следует наращивать собственный капитал?

— Здесь речь и об альтернативных банковским кредитам источниках роста. Если следовать общепринятым западным нормам, основным источником роста служит акционерный капитал. То есть рынок долевого капитала во всем мире является основой приращения масштабов собственного финансирования. Это прямо противоположно ориентации на кредитование. Но российские предприниматели не понимают всей важности статуса открытого акционерного общества для развития компании. Поэтому они страшно боятся выхода на фондовый рынок. Конечно, это риски размывания, консолидации капитала в других руках. К тому же сам фондовый рынок должен быть эффективным. У нас же он не такой, он нетранспарентный, неликвидный, ему не уделяют внимания на государственном уровне. Но даже если кто-то решается на IPO, чаще всего это способ перераспределить капитал и получить назад вложенные средства. Я это наблюдаю постоянно у наших слушателей.