Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей Страница 44

Вполне очевидно, что о тождестве исков в подобных случаях не может быть и речи. Если предметом первого иска (банка) является требование о взыскании задолженности по кредитному договору, то предметом второго иска (потребителя) — требование о признании недействительными отдельных условий кредитного договора и применении последствий недействительности части сделки. Кроме того, стороны поменялись местами — при рассмотрении первого иска заемщик (потребитель) выступал в качестве ответчика, при рассмотрении второго дела — в качестве истца, что также свидетельствует о нетождественности споров.

Если рассматривать проблему по существу, то можно сделать вывод о принципиальной возможности удовлетворения подобных исков потребителя. Несмотря на предоставленное суду дискреционное полномочие применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ), далеко не во всех случаях при рассмотрении споров о взыскании задолженности по кредитному договору суд уменьшает размер взыскиваемой задолженности с учетом имеющихся в кредитном договоре условий, нарушающих права заемщика: о взимании с заемщика разного рода комиссий, о первоочередном погашении задолженности по неустойке из суммы произведенного заемщиком платежа (не соответствует положениям ст. 319 ГК РФ).

Оспаривание заемщиком условий кредитного договора и взыскание необоснованно удержанных комиссий путем подачи встречного иска, либо посредством предъявления в последующем «ответного» иска — является правом заемщика (потребителя), которое ограничено лишь сроком исковой давности. Удовлетворение иска заемщика о признании недействительными отдельных условий кредитного договора и возврате суммы уплаченных комиссий в силу п. 2 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ может служить основанием для пересмотра ранее вынесенного решения по иску о взыскании кредитной задолженности по новым обстоятельствам.

Глава 4. Особенности осуществления и защиты прав потребителя в отдельных сферах деятельности

4.1. Договор участия в долевом строительстве

В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.

В конце 2002 г. Верховный Суд РФ на основе обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей[119]. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и пр.

Важным шагом стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту — Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ)[120]. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

В качестве застройщика может выступать юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при наличии следующих предпосылок:

— получено разрешение на строительство;

— опубликована (или представлена для ознакомления) проектная декларация;

— проведена государственная регистрация за застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договора аренды (субаренды) такого земельного участка,

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности: сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие за последние три года, с указанием местонахождения данных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков их ввода в эксплуатацию; сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации и пр. Безусловно, данная информация призвана оградить граждан от заключения договора с застройщиками, имеющими неудовлетворительные финансовые показатели и отрицательную репутацию на рынке долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим соответствующих предпосылок, гражданин вправе потребовать отданного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных убытков (ст. 3 Закона). Возможно также привлечение юридического лица к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере от четырех до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Законом регламентированы содержание и форма заключения договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:

— описание подлежащего передаче участнику объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

— срок передачи объекта долевого строительства участнику;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет и начинает свое течение со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы РФ (ФРС) по местонахождению строящегося многоквартирного дома (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Точно так же подлежит обязательной государственной регистрации уступка прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 17).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом застройщик должен представить в регистрирующий орган: разрешение на строительство; проектную декларацию; план создаваемого многоквартирного дома с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[121]). Регистрация всех последующих договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений участников долевого строительства. Основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть запись в ЕГРП о регистрации более раннего договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (п. 3.1 ст. 25.1). Таким образом, с момента введения в действие Закона № 214-ФЗ практически исключена возможность злоупотреблений, связанных с заключением нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства (жилого помещения или иного объекта недвижимости).