Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей Страница 45

После завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются в соответствии с подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором отражены все имеющиеся несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям или условиям договора.

Введение обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, установление в законе круга существенных условий договора и способов обеспечения прав участников не решили всех проблем, существующих в сфере долевого строительства. Продолжали иметь место случаи заключения с гражданами договоров иной правовой природы (например, предварительного договора купли-продажи недвижимости) с тем, чтобы исключить применение к отношениям сторон положений Закона № 214-ФЗ. В отношении большого количества организаций-застройщиков были введены процедуры несостоятельности (банкротства), однако права участников долевого строительства в рамках дела о банкротстве должным образом защищены не были.

В целях преодоления указанных выше проблем глава IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» была дополнена § 7 «Банкротство застройщиков»[122]. В качестве основных положений указанного параграфа, направленных на усиление защиты прав участников долевого строительства, следует отметить:

— правило п. 6 ст. 201.1 о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях: заключения договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

— правило п. 1 ст. 201.9 об очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, согласно которому расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства осуществляются в третью очередь (после расчетов с гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).

Таким образом, законодатель не только расширил установленные Законом № 214-ФЗ гарантии для граждан — участников долевого строительства (распространив их на случаи заключения притворных сделок, скрывающих отношения по долевому строительству), но и поставил указанную категорию кредиторов (граждан) в привилегированную третью очередь, расчеты с которой производятся сразу после удовлетворения требований о возмещении вреда жизни и здоровью и требований об оплате труда (выплате выходного пособия, авторского вознаграждения).

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения или иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом. С учетом указанной нормы к спорам между гражданами и застройщиками могут применяться общие положения Закона РФ «О защите прав потребителей»: об альтернативной подсудности исков потребителей, об освобождении от уплаты государственной пошлины (в пределах суммы требований до 1 млн руб.), о праве потребителя на информацию, безопасность работы, о взыскании в пользу потребителя компенсации морального вреда и штрафа.

Обращаясь к практике разрешения споров между участниками долевого строительства — гражданами и застройщиками, можно выделить следующие типичные нарушения прав граждан (потребителей):

— заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта;

— уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

— отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

— просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;

— передачу объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;

— передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т. д.);

— необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.) и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.

Б. обратилась в суд с иском к ООО «A-Стиль», ООО СКФ «Толстиков и К», ООО «РОИ» и К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме № 7 по ул. Карамзина, выселении К. из указанной квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 14.05.1994 г. между ООО СКФ «Толстиков и К», 000 «A-Стиль», гр. А. и гр. О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице Б.

15 февраля 1999 г. ООО СКФ «Толстиков и К» заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО «РОИ», которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО «А-Стиль», А. и Б. договоров.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО «A-Стиль» надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ «Толстиков и К» по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А., и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (Дело № 2-369/2006).